CIUDAD [fragmentada] - PERIFERIA en disputa -

“…La gran tentación es la construcción. Según el último número de la revista del Centro de Estudios Financieros del Instituto Movilizador de Fondos Cooperativos, cuando a fines de 2001 los ahorristas no podían disponer libremente de sus ahorros, se advertía que la clase media que tenía suficiente dinero fuera del sistema bancario gozaba de mayores ventajas. Tras el corralito el precio de las propiedades siguió estable, de tal manera que los que tenían “dólares en el colchón” aprovecharon para comprar inmuebles. Se ‘pasaron al ladrillo’. A principios de 2003 el precio de los inmuebles comenzó a trepar de manera inaudita. Se compraron propiedades no con la intención de vivir en ellas sino para ‘resguardar capitales’. De este modo el país ha pasado de la especulación financiera de los años ochenta y noventa a la especulación inmobiliaria. Al devaluarse, los exportadores comenzaron a triplicar ingresos (por los precios de las colocaciones externas) y buscaron inversiones para dirigir sus excedentes. No las ubicaron en las fábricas ni en equipos nuevos. No: lo hicieron en el mercado inmobiliario argentino. Muchas de esas inversiones se orientaron con fines especulativos (comprar para vender antes de concluida la obra)”. De esta manera, la ciudad recibió los capitales de los exportadores de soja beneficiados por la devaluación y se comenzó a construir a diestra y siniestra, con un modelo similar a lo sucedido a principios de la década del 70, que por su descontrol casi destruye por completo el patrimonio arquitectónico y urbanístico local. La mayor parte de la vivienda que se construye está dirigida a niveles medios altos y altos, inaccesible para la clase baja y media baja, ni siquiera para alquilar. Esos inversores tampoco liberan propiedades de menor costo económico al mudarse dentro de la ciudad, ya que un gran porcentaje no vive en Rosario, otros invierten para resguardar su capital y el resto son actuales propietarios de viviendas también inaccesibles para el bolsillo de un asalariado promedio. El peligro de esta burbuja especulativa es que el precio de las propiedades se congele o caiga en el mediano plazo cuando el mercado se sature perjudicando a los compradores finales de esas unidades habitacionales y no a los desarrolladores de los proyectos, que ya hicieron su negocio. Por eso la premura de los constructores para terminar sus edificios cuanto antes. En medio de esto se discute un modelo de ciudad turístico y que atraiga negocios, la necesidad de preservar cierto atractivo urbano que hable del pasado de Rosario, la inseguridad producto de las desigualdades sociales, y el sistema productivo para sostener el crecimiento regional. Todos estos aspectos aparecen desarticulados, sin regulación del estado, sin estudios a largo plazo de los empresarios, sin planificación que haga soñar con esa ciudad bella y solidaria de la que hablan las publicidades…”
“Rosario la mejor ciudad para vivir” Diario el eslabón – 12/12/05.

Aparente crecimiento económico, boom de la construcción, inversión financiera, crecimiento demográfico, por un lado; ruidos molestos, suciedad, grietas, destrucción del patrimonio, homogeneidad constructiva, especulación, disminución de la calidad arquitectónica, por el otro. Estas son palabras y frases que resuenan en el imaginario de la sociedad al hablar de este fenómeno que se evidencia desde hace unos años no solo en la ciudad de Rosario.
Visiones de ciudad antagónicas se fusionan entre lo que para algunos es un fenómeno de progreso y reactivación económica, y para otros nuevas formas de especulación financiera y brechas sociales.

Podríamos citar innumerables actores y agentes que intervienen y se interrelacionan en este escenario de la construcción en masa; pero es fundamental para resumir y entender el “nudo” de la cuestión que este fenómeno tiene anclaje en tres actores fundamentales, el Estado, el ciudadano y el rivado. Es cierto también, que en esta lucha de intereses, que no es para nada simple, se suman actores como: empresas constructoras, colegio de arquitectos, empresarios, empleados y obreros.

Podríamos decir a grandes rasgos, y esto no es una novedad, que en una inversión, el menor gasto, aumenta las ganancias a modo de una balanza.
Es la empresa privada o el inversor el que busca en un bien fijo, como es la propiedad privada, buscar el mayor rédito posible; en el menor tiempo y con el menor costo.
Es por eso que, las empresas constructoras afinan el lápiz a la hora del presupuesto y el costo de materiales como de mano de obra calificada.
Es el estado, que se plantea como regulador, el encargado de revisar los planos y los legajos para constatar el cumplimiento de las reglas, los coeficientes de seguridad y confort tanto del proceso constructivo como el de la obra terminada; llámese alturas, índice de construcción, procedimiento, seguridad, etc.
Con esta lógica podemos imaginar que la construcción de una casa no tiene el mismo porcentaje de ganancias que la de un edificio de 20 pisos.
Y es aquí donde comienzan los problemas. ¿Se pueden construir edificios a cualquier altura, en cualquier terreno y en cualquier locación? Obviamente que no; existe una normativa que controla la construcción en altura, pero: ¿esta actualizada la normativa?, ¿Se cumple?, ¿Se controla con frecuencia?.
Evidentemente estas respuestas dejan un velo de incertidumbre, más si se construyen y aprueban proyectos en tan grandes números en un corto periodo.
Son innumerables los errores y equivocaciones que pueden ser cometidos por cada uno de los actores intervinientes. Normativas que no se cumplen, coeficientes de seguridad disminuidos a la mínima potencia, destrucción del patrimonio, negligencias proyectuales, procedimientos que afectan a los vecinos.


Ahora bien, para terminar de comprender el conflicto y poder plantear una posible solución, imaginemos las diferentes situaciones:

Si el estado no regulase ni aplicara normativas claras, completas y actualizadas. La especulación seria total, los precios serian altísimos a “gusto y piaccere” del inversor. Las alturas y el índice de construcción serian desiguales y excesivos. Los edificios no rentables serian demolidos, pregonando un crecimiento irregular, totalmente azaroso y desordenado.
Si el ciudadano no adquiriera unidades habitacionales, las inversiones serian mucho menores, el estado se vería en conflictos urbanos y habitacionales, las construcciones comenzarían a quedar viejas con el paso del tiempo, la ciudad perdería su dinámica de renovación edificativa y urbana.
Por el contrario si la población fuese excesiva para la capacidad de plazas disponibles, o no poseyese los recursos necesarios mínimos para adquirir una vivienda propia, la exclusión social y las condiciones infrahumanas de habitar serian comunes y abundantes en sectores obsoletos o alejados de la ciudad, obviamente exentos de todo tipo de servicios.
Si el privado no invirtiese en la ciudad con unidades habitacionales, el ciudadano no poseería viviendas para comprar, el estado se vería obligado a revisar las normativas que impidan la inversión y promover la misma por lo menos en valores normales, la actividad constructora disminuiría como así también el índice de ocupación laboral del sector.
En estos imaginarios casos, pueden notarse la similitud con la realidad. El desajuste o desbalance por parte de cualquiera de los actores que intervienen en este fenómeno, desequilibraría esta balanza de tres platos.
Es evidente que el crecimiento en la construcción que se desarrolla por estos tiempos, no trae aparejado un crecimiento de la calidad habitacional de los ciudadanos ni de su número, muy por el contrario, agudiza aun mas los problemas si tomamos en cuenta que el crecimiento de la construcción privada aumentó en un 150% en los últimos cuatro años y el déficit habitacional a partir del 2001 trepó a las 4 millones de viviendas y sigue en aumento.
Creemos entonces que el meollo de la cuestión radica no solo en el control y la regulación tanto de la inversión inmobiliaria como la constructiva, sino también en la proyección de un modelo de ciudad que sea totalmente inclusivo y equilibrado. Como asegura Fernández Wagner: “… el problema no es solo la vivienda, el problema es la ciudad…”