La experiencia local y mundial muestra con claridad que el manejo del suelo urbano ocupa un lugar fundamental entre las cuestiones que coadyuvan a un desarrollo integral e inclusivo con mayor equidad y sostenibilidad y, desde esta perspectiva, se presentan en la actualidad una serie de importantes preguntas: ¿Cuáles son las principales características del funcionamiento de los mercados del suelo? ¿Cómo se articulan las dinámicas de los diferentes submercados de suelo en la ciudad? ¿Cómo se relacionan los actores que intervienen en los diferentes submercados de suelo? ¿Quién se apropia de la renta del suelo? ¿Cuál es la naturaleza del precio del suelo?.
Estos y otros interrogantes que se presentan a la hora de discutir el actual manejo del suelo, son los que nos llevan a preguntarnos, cuál es la característica fundamental de este bien que hace que sea tan valorado y disputado. Se debe partir de la premisa de que se trata de una de las pocas mercancías incapaz de ser reproducida, lo que lo constituye en un bien altamente monopolizable.
A esto se suma la falta de políticas de suelo claras que regulen el mercado y utilización del mismo, situación ésta que responde a un fuerte posicionamiento del Estado ante la propiedad privada, la cual se considera intocable. Esto se evidencia en el hecho de que el derecho a la propiedad privada tal como lo caracteriza el derecho público argentino no se ha visto modificado desde su incorporación en el Código Civil del siglo XIX. En cambio el uso de la propiedad tuvo una gran variedad de modificaciones en el mundo del derecho privado, en la búsqueda de una mayor seguridad jurídica. En este marco el valor jurídico de la vida queda por debajo del valor jurídico de la propiedad.
En este contexto de desregulación hay que plantear el análisis en torno al papel que desempeñan las diferentes lógicas que configuran y confrontan en el suelo urbano (lógica del mercado y el capital, lógica del Estado y la política, lógica de la necesidad y reproducción de la vida). La falta de intervención del Estado propicia así una disputa desigual por el suelo entre la fuerza del capital y la urgencia de la necesidad.


El hecho de que el estado por acción u omisión se posicione como un actor netamente pasivo en el manejo y utilización del suelo provoca que distintos agentes del capital pugnen por monopolizar esta mercancía. A sabiendas de que su sola tenencia de manera especulativa ya permite el recupero de la renta y las plusvalías que le generen los avances de la urbanización. En este sentido, es preciso tener presente que la naturaleza del precio del suelo se construye a partir de la acumulación social de capital.
Esta especulación inmobiliaria del suelo provoca que aparezcan, cada vez más, grandes extensiones de tierra privada ociosa tendientes a capturar la renta originada por los intereses inmobiliarios a lo largo del tiempo, apareciendo como contracara de este proceso la escasez de tierra con la cual el Estado pudiese generar o expandir el tejido urbano de manera homogénea.
Otra consecuencia importante de la desregulación es la falta de suelo servido que permita el acceso formal de las clases subalternas o postergadas a las ciudades, apareciendo como única salida posible de los hogares más precarizados la oferta del mercado informal. La característica más significativa de este mercado, no es precisamente su condición irregular o ilegal; sino que se funda en valores y relaciones sociales diferentes a las que impone el mercado formal cuya lógica es guiada fundamentalmente por los intereses del capital: “La lógica de las transacciones informales opera dentro del campo de la necesidad y la reciprocidad, o en todo caso dentro de una lógica de mercantilización de dichas relaciones, más que en una lógica de ganancia capitalista” (María Cristina Cravino. “Las villas de la ciudad. Mercado e informalidad urbana”; 2006).

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